Immobilienmarkt

Liegenschaften, die fit sind für die Zukunft

Auch Liegenschaften können nachhaltig sein, indem sie beispielsweise einen geringen Energieverbrauch aufweisen. Die Nachhaltigkeit wird allerdings bis heute bei der Bewertung von Immobilien kaum einbezogen. Der «Economic Sustainability Indicator» (ESI) soll das ändern. Entwickelt wurde er am «Center for Corporate Responsibility and Sustainability» (CCRS) an der Universität Zürich.

Adrian Ritter

Nachhaltige Immobilien: Energiesparsame Gebäude werden in Zeiten des Klimawandels an Wert gewinnen. (Bild: pixelio.de)

Einen Teil ihrer 150 Liegenschaften hat die Schweizerische Unfallversicherungsanstalt (Suva) bereits einer Prüfung mit dem neuen «Economic Sustainabilty Indicator» (ESI) unterzogen. Im Vergleich zu herkömmlichen Bewertung von Liegenschaften schnitten einige der Suva-Gebäude besser, andere schlechter ab.

Als nachhaltiger und damit wertvoller erwiesen sich etwa Liegenschaften, die nach dem Minergie-Standard gebaut wurden oder eine geringe Lärmbelastung aufweisen. Das erstaunt zwar nicht, findet aber in gängigen Methoden der Immobilienbewertung wie der DCF-Methode (Discounted Cash Flow) keinen Niederschlag.

Kühle Sommer werden wertvoller

Erika Meins, Projektleiterin am CCRS, einem assoziierten Institut für Nachhaltigkeitsfragen an der Universität Zürich, hat deshalb in Zusammenarbeit mit Partnern aus der Immobilienbranche den «Economic Sustainability Indicator» (ESI) entwickelt.

Erika Meins, Projektleiterin am CCRS, einem assoziierten Institut für Nachhaltigkeitsfragen an der Universität Zürich, hat in Zusammenarbeit mit Partnern aus der Immobilienbranche den «Economic Sustainability Indicator» (ESI) entwickelt. (Bild: Adrian Ritter)

Der Indikator misst das Risiko oder die Chance einer Immobilie, aufgrund langfristiger Entwicklungen in der Zukunft an Wert zu verlieren oder an Wert zu gewinnen. Dazu werden über einen Zeitraum bis zu 40 Jahren Schätzungen vorgenommen, wie sich etwa Energiepreise, Klimaerwärmung oder die demographische Alterung auf den Wert von Immobilien auswirken werden.

Ein Gebäude etwa, das aufgrund seiner Bauweise im Sommer kühl bleibt, wird in Zeiten des Klimawandelns an Wert gewinnen. Dasselbe gilt für Liegenschaften, die möglichst hindernisfrei gebaut sind und sich somit auch als Wohnorte für ältere Menschen eignen.

Nicht berücksichtigte Nachhaltigkeitsaspekte können den Wert von Immobilienwert um bis zu 15 Prozent nach unten und rund sieben Prozent nach oben beeinflussen, wie Meins in ihren Forschungen festgestellt hat.

Geringer Anteil nachhaltiger Immobilien

Der Anteil nachhaltig gebauter Immobilien ist in der Schweiz gemäss Meins noch gering. So entspräche erst eine von hundert Immobilien dem Minergie-Standard. Die Wissenschaftlerin ist aber überzeugt, dass Nachhaltigkeit im Immobilienmarkt immer wichtiger wird. So erstaunt es denn nicht, dass in der Immobilienbranche das Interesse am ESI inzwischen gross ist.

Dabei dürfe aber nicht vergessen werden, dass auch der ESI seine Grenzen habe. Er berücksichtige nur Kriterien, welche sich marktwirtschaftlich auswirken und den Wert einer Immobilie erhöhen oder verringern. Wenn aber die Gesellschaft beispielsweise das verdichtete Bauen fördern wolle, um die Zersiedlung zu stoppen, seien dazu politische Rahmenbedingungen wie entsprechende Raumplanungsgesetze nötig: «ESI erfasst nur Nachhaltigkeitsaspekte, die vom Markt auch wirklich nachgefragt werden», so Meins.

Immobilien als Thema am CCRS Mit dem «Economic Sustainability Indicator» (ESI) werden einzelne Liegenschaften bewertet. Erika Meins will in einem nächsten Schritt ein Instrument entwickeln, umganze Immobilienportfolios hinsichtlich Aspekten der Nachhaltigkeit beurteilen zu können. Eine neue Studie mit dem global tätigen Immobiliendienstleister CB Richard Ellis sieht zudem eine Bestandesaufnahme vor, inwiefern Betriebsimmobilien nicht nur nachhaltig gebaut, sondern auch betrieben werden. Im November 2009 wird das CCRS, zusammen mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB), zudem eine Studie veröffentlichen, die untersucht, inwiefern Mieterinnen und Mieter bereit sind, für Minergie-Häuser einen höheren Mietzins zu bezahlen. Nicht zuletzt muss der ESI-Indikator periodisch angepasst werden, falls sich die zugrunde liegenden Szenarien ändern oder neue Risikofaktoren ergeben.

Adrian Ritter ist Redaktor von UZH News.

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